Alessandra Freyer:
Die Energiewirtschaft ist im Wandel.
Karl Holtkamp:
Das Energierecht auch.
Alessandra Freyer:
Und wer den Rechtsrahmen kennt
Karl Holtkamp:
ist im Vorteil.
Alessandra Freyer:
Willkommen in der Regelzone, dem Podcast von Addleshaw Goddard.
Karl Holtkamp:
Wir sprechen über Recht, Regulierung und Strategie.
Alessandra Freyer:
Und was das für Unternehmen, Investoren und den Markt konkret bedeutet.
Karl Holtkamp:
Mit Alessandra Freyer.
Alessandra Freyer:
Und Karl Holtkamp. Auf geht's.
Karl Holtkamp:
Auf geht's, Alessandra. Lass uns über Energie und Recht sprechen.
Alessandra Freyer:
Karl, kaum ein energierechtliches Thema hat in den letzten Jahren so viel Schlagzeilen produziert wie das sogenannte, in Anführungszeichen, die sind hier wichtig, wenn wir einen Videopodcast hätten, könnte man das sehen, wie das sogenannte Heizungsgesetz.
Karl Holtkamp:
Heizungsgesetz hieß es natürlich nie. Gemeint war das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG Und vor allem seine viel diskutierten Vorgaben für den Heizungstausch.
Alessandra Freyer:
Dieses Gesetz sollte grundlegend überarbeitet werden. Es folgte eine lange politische Debatte und der Entwurf wurde auch mehrfach geändert. Aber jetzt können wir tatsächlich sagen: It's a wrap.
Weil seit dem 29. Juli ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in wesentlichen Teilen in Kraft und hat das bisherige GEG abgelöst.
Karl Holtkamp:
Meine These hierzu: Aus dem Heizungsgesetz ist ein Investitionsgesetz für die Immobilienwirtschaft geworden.
Alessandra Freyer:
Okay, ein Investitionsgesetz, das klingt erst mal ziemlich groß.
Karl Holtkamp:
Ist es aber nicht genau das?
Das Gesetz regelt jetzt deutlich mehr als den Heizungstausch. Es geht um die Dekarbonisierung von Gebäuden, um energetische Anforderungen an bestehende Nichtwohngebäude, um Gebäudeautomation, Solarenergie und Ladeinfrastruktur.
Alessandra Freyer:
In wenigen Tagen steht die Expo Real vor der Tür und damit sind wir eigentlich auch schon bei genau den Themen, die die Immobilienbranche auf der Expo beschäftigen wird.
Also Transformation des Gebäudebestandes, Dekarbonisierung und die Frage natürlich auch, wie sich nachhaltige Investitionen wirtschaftlich umsetzen lassen.
Karl Holtkamp:
Dann lass uns das doch zum Anlass nehmen, um in dieser Folge darüber zu sprechen, was das Gebäudemodernisierungsgesetz und auch das Wärmeplanungsgesetz für Eigentümer, Investoren, Assetmanager und Projektentwickler bedeuten.
Alessandra Freyer:
Ja, welche Investitionen müssen vorbereitet werden? Welche Entscheidungen können bereits heute getroffen werden und an welchen Stellen besteht weiterhin Rechtsunsicherheit?
Karl Holtkamp:
Fangen wir mit der Frage an, die wahrscheinlich die meisten mit dem früheren Heizungsgesetz verbinden: Was gilt denn jetzt, wenn eine Heizungsanlage ausgetauscht werden muss?
Alessandra Freyer:
Ja, und die wichtigste Änderung lautet, ich glaube, das wurde auch oft genug in der Presse, so wie beim Heizungsgesetz das der Fall war, erwähnt, weil diese bekannte fünfundsechzig Prozent Vorgabe, die wurde gestrichen. Bisher war es ja so, dass im alten GEG, da sollte eine neu eingebaute Heizungsanlage grundsätzlich mindestens fünfundsechzig Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen.
Karl Holtkamp:
Und diese zentrale Vorgabe gibt es so nicht mehr.
Alessandra Freyer:
Richtig, weil das Gebäudemodernisierungsgesetz, das verfolgt beim Heizungstausch in bestehenden Gebäuden einen technologieoffenen Ansatz. Das heißt, jetzt ist es so, dass Eigentümer grundsätzlich zwischen verschiedenen Lösungen wählen können. Teilweise war es auch im GEG schon der Fall, aber jetzt haben wir Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, hybride Systeme gibt's, Kraft-Wärme-Kopplung, Anschluss an ein Wärmenetz, aber eben auch weiterhin Gas, Öl oder Flüssiggasheizung.
Also die kann weiterhin eingebaut werden.
Karl Holtkamp:
Das klingt für mich zunächst erst mal nach völlig freier Wahl, wenn du das so sagst. Ganz so einfach ist es bei den fossilen Heizungen oder Heizungsanlagen aber nicht.
Alessandra Freyer:
Nein, das ist nicht so. Der Schein trügt da etwas, weil wer nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, der muss die sogenannte Biotreppe beachten.
Das heißt, ab 2029 müssen mindestens zehn Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus bestimmten klimafreundlichen Brennstoffen stammen. Der Anteil steigt dann immer weiter. 2030 sind wir dann schon bei fünfzehn Prozent, 2035 steigt der Anteil auf dreißig Prozent und 2040 sind wir dann bei sechzig Prozent.
Karl Holtkamp:
Diese Pflicht kann nicht nur durch Biomethan oder Bioheizöl erfüllt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen können beispielsweise auch eine Solarthermieanlage oder eine Wärmepumpenhybridheizung angerechnet werden.
Alessandra Freyer:
Technologieoffenheit bedeutet nicht, dass der Einbau einer fossilen Heizung langfristig ohne weitere Anforderungen möglich ist, sondern, ja, die Investitionsentscheidung wird vielmehr auf eine andere Ebene verlagert.
Karl Holtkamp:
Eigentümer müssen letztlich nicht nur die Anschaffungskosten vergleichen, sondern auch fragen: Sind die benötigten klimafreundlichen Brennstoffe im Leitungssystem oder bei mir vor Ort künftig überhaupt verfügbar? Zu welchem Preis sind sie verfügbar? Und ist die gewählte Lösung über ihre gesamte Betriebsdauer auch noch wirtschaftlich?
Alessandra Freyer:
Jetzt verstehe ich, was du mit Investitionsgesetz meinst, weil eine Gasheizung kann heute weiterhin eingebaut werden, aber ob sie dann die nächsten fünfzehn oder zwanzig Jahre die wirtschaftlich sinnvollste Lösung ist, das steht dann auf einem anderen Blatt.
Karl Holtkamp:
Wir wissen aktuell einfach nicht, wie sich die Preise für unser Gesamt-System im Hinblick auf Gas insbesondere entwickeln werden, wenn zukünftig immer weniger Endabnehmer ein weiter zu unterhaltendes Pipelinesystem bespielen müssen.
Und es kommt auch noch eine weitere Regelung hinzu oder soll hinzukommen, nämlich die Grüngas- und Grünheizölquote.
Alessandra Freyer:
Wobei man hier noch mal sauber unterscheiden muss. Also diese Biotreppe, von der wir gesprochen haben, die steht bereits im Gesetz, gibt's.
Aber für die Grüngas- und Grünheizölquote enthält das Gebäudemodernisierungsgesetz dagegen noch keine konkreten Quoten.
Das ist vielmehr für ein gesondertes Gesetz vorgesehen. Aber wie genau die Regelung ausgestaltet ist, ist wie so oft, es ist offen.
Karl Holtkamp:
Für Eigentümer, das kann man vielleicht zusammengefasst so sagen, gibt es wieder mehr Auswahl beim Heizungstausch, aber eben nicht automatisch mehr Planungssicherheit.
Alessandra Freyer:
Dann stellt sich natürlich noch die Frage, welche Rolle die kommunale Wärmeplanung dabei spielt.
Muss ich überhaupt in eine eigene Lösung investieren oder kann ich auch perspektivisch mit einem Anschluss ans Wärmenetz rechnen?
Karl Holtkamp:
Ja, genau da wird's leider schwierig, denn der Wärmeplan zeigt zwar, wie ein Gebiet künftig versorgt werden könnte, ob ein bestimmtes Gebäude tatsächlich an ein Wärmenetz angeschlossen werden kann, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen genauen Konditionen, beantwortet er aber naturgemäß nicht.
Alessandra Freyer:
Ja, vielleicht gehen wir noch einen Schritt zurück. Also das Wärmeplanungsgesetz, das gilt bereits seit Januar 2024 und im Zuge der Reform des Gebäudeenergierechts wurde es punktuell auch jetzt im Juli geändert.
Karl Holtkamp:
Vor allem wurde ja die bisherige Verknüpfung mit der 65 Prozent Pflicht, über die wir schon gesprochen haben, gelöst.
Nach der alten Rechtslage konnte die Ausweisung eines Gebiets als Wärmenetz oder Wasserstoffnetzgebiet dazu führen, dass die Anforderungen an neu eingebaute Heizung dort schon vor Ablauf der allgemeinen Fristen griffen.
Alessandra Freyer:
Ja, diese Funktion hat diese Gebietsausweisung jetzt nicht mehr. Die Wärmeplanung bleibt aber relevant, weil sie aufzeigen soll, wie die einzelnen Gebiete zukünftig voraussichtlich mit Wärme versorgt werden können.
Karl Holtkamp:
Ja, wo stehen wir? Für Städte mit mehr als hunderttausend Einwohnern musste ein Wärmeplan grundsätzlich bereits bis zum 30. Juni erstellt werden, diesen Jahres. Für Gemeindegebiete mit höchstens hunderttausend Einwohnern läuft diese Frist noch, und zwar bis Ende Juni 2028.
Alessandra Freyer:
Diesen Wärmeplänen werden die einzelnen Gebiete danach eingeordnet, welche Art der Wärmeversorgung dort zukünftig voraussichtlich geeignet ist.
Ist das etwa ein Wärmenetz, ein Wasserstoffnetz oder aber auch dezentrale Versorgung. Wenn die Entwicklung noch nicht absehbar ist, was ja durchaus sein kann, dann kann ein Gebiet auch zunächst als Prüfgebiet eingestuft werden.
Karl Holtkamp:
Das klingt jetzt trotzdem für Immobilieneigentümer, für mich jedenfalls, erst einmal nach einer ziemlich konkreten Entscheidungsgrundlage.
Alessandra Freyer:
Ja, es ist aber nur eingeschränkt, weil das Wärmeplanungsgesetz, das bezeichnet die Wärmeplanung ausdrücklich als rechtlich unverbindliche strategische Fachplanung. Das heißt, ein im Wärmeplan vorgesehenes Wärmenetz bedeutet noch nicht, dass dieses Netz tatsächlich dann auch gebaut wird.
Karl Holtkamp:
Und dann erst recht auch nicht, dass für ein bestimmtes Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt auch ein konkreter Anschluss zur Verfügung steht.
Alessandra Freyer:
Ja, genau das heißt es, weil aus dem Wärmeplan ergibt sich weder ein Anspruch auf den Bau eines Wärmenetzes noch auf den Anschluss eines bestimmten Gebäudes. Also auch der Zeitpunkt und die verfügbare Anschlussleistung, die technischen Bedingungen und der spätere Wärmepreis, die stehen noch nicht fest.
Karl Holtkamp:
Für einen, sagen wir mal Asset Manager wäre es also riskant und nicht ratsam, die gesamte Planung, Investplanung allein darauf zu stützen, dass eine Immobilie in einem künftigen Wärmenetzgebiet liegt.
Alessandra Freyer:
So ist es. Also wenn wir uns mal vorstellen, nehmen wir ein Bürogebäude, dessen Heizungsanlage in den nächsten Jahren ersetzt werden muss und liegt laut Wärmeplan, liegt es dann in einem Wärmenetz-Ausbaugebiet, ist das schon mal ein wichtiger Hinweis.
Für eine belastbare Investentscheidung aber muss der Eigentümer weiterfragen. Also damit ist es noch nicht getan. Wichtig ist: Wie konkret ist denn unsere Planung? Gibt es bereits einen Betreiber? Und wann soll das Netz dann zur Verfügung stehen? Und aber auch zu welchen voraussichtlichen Konditionen?
Also all das sollte vorher unbedingt soweit möglich abgefragt werden.
Karl Holtkamp:
Und solange diese Fragen noch offen sind oder teilweise offen sind, wäre dann eigentlich parallel zu prüfen, ob eine dezentrale Lösung, beispielsweise eine Wärmepumpe oder eine hybride Anlage, technisch und wirtschaftlich sinnvoller sein kann.
Alessandra Freyer:
Ja, das ist so, weil der Wärmeplan ist kein fertiges Versorgungskonzept für das einzelne Gebäude. Das kann man sagen. Er ist ein wichtiger Baustein, also für die Ankaufsprüfung beispielsweise und die technische Due Diligence und aber auch für die langfristige Investitionsplanung, aber auch halt nur ein Baustein.
Karl Holtkamp:
Und wichtig auf der zeitlichen Achse: Man kann sich als Eigentümer nicht erst mit dem Thema beschäftigen, wenn die schon vorhandene Heizungsanlage mal ausfällt. Gerade auch bei größeren Portfolios lohnt es sich, die Wärmepläne für die einzelnen Standorte frühzeitig auszuwerten und vor allem auch den Kontakt zu möglichen Netzbetreibern zu suchen.
Alessandra Freyer:
Zumal die Wärmeversorgung nur ein Teil der neuen Anforderungen ist. Also selbst wenn feststeht, wie ein Gebäude künftig beheizt wird, enthält das Gebäudemodernisierungsgesetz weitere Vorgaben, die dann auch unmittelbar in die Investitionsplanung eingreifen.
Karl Holtkamp:
Damit sind wir wieder bei der Eingangsthese vom Investitionsgesetz.
Alessandra Freyer:
Ja, vor allem bei gewerblichen Immobilien. Denn neben der Wärmeversorgung enthält das Gebäudemodernisierungsgesetz mehrere Vorgaben, die Eigentümer in ihrer technischen und wirtschaftlichen Portfolioplanung berücksichtigen müssen.
Karl Holtkamp:
Was ist davon für bestehende Nichtwohngebäude denn besonders relevant?
Alessandra Freyer:
Zunächst die neuen Renovierungsanforderungen, weil ab 2030 darf der Jahresprimärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes grundsätzlich höchstens das 3,5-fache des Bedarfs eines vergleichbaren Referenzgebäudes betragen und ab 2033 sinkt dieser Wert dann auf 2,95 oder aufs 2,95-fache.
Karl Holtkamp:
Das heißt aber nicht, dass jetzt jedes Büro, Hotel oder Logistikgebäude bis 2030 schon vollständig saniert werden muss. Richtig?
Alessandra Freyer:
Nein, nein, das wäre, too much. Also die Anforderungen, die gelten als erfüllt, wenn das Gebäude, sagen wir mal beispielsweise ab 1996 errichtet und später auf ein entsprechendes energetisches Niveau gebracht wurde. Also auch Gebäude, die überwiegend mit einer Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme versorgt werden, die erfüllen Die Vorgaben.
Und hinzu kommen verschiedene Ausnahmen, etwa wenn die Umsetzung technisch unmöglich ist oder auch oft haben wir es auch wirtschaftlich unzumutbar. Das geht ja meistens Hand in Hand, diese beiden Unmöglichkeit und Unzumutbarkeit, diese beiden Ausnahmen.
Karl Holtkamp:
Und wenn man sich jetzt praktisch vorbereiten wollen würde, was bedeutet das?
Alessandra Freyer:
Bestimmte Sachen müssen für jedes Gebäude vorab geklärt werden. Also was ist der energetische Zustand? Liegt ein geeigneter Energieausweis vor? Greift hier eine Ausnahme? Wenn das nicht der Fall sein sollte, welche Maßnahmen sind dann erforderlich und wie lassen die sich zeitlich, aber auch wirtschaftlich priorisieren?
Also was kann man zuerst machen, eins nach dem anderen.
Karl Holtkamp:
Das wirkt sich also auch rundum aus, könnte man wahrscheinlich sagen. Also dass nicht nur die Sanierungsplanung betroffen ist, sondern eben auch ein entsprechender Investitionsbedarf auf den Ankauf, die Finanzierung und letztlich auch auf die Bewertung einer Immobilie auswirken kann.
Alessandra Freyer:
Welche Pflichten sollte man noch im Blick behalten?
Karl Holtkamp:
Wir hatten es eingangs kurz angesprochen. Ich glaube, ein wichtiger Punkt ist noch die Gebäudeautomation. Nichtwohngebäude, deren relevante Heizungs-, Lüftungs- oder Klimaanlage eine Nennleistung von über 70 kW hat, müssen grundsätzlich bis Ende 2029 mit einem System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgestattet werden.
Alessandra Freyer:
Und was muss das System können?
Karl Holtkamp:
Es muss insbesondere Energieverbräuche kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren, Effizienzverluste erkennen und Hinweise auf Verbesserungsmöglichkeiten geben. Und diese Daten müssen außerdem über eine frei zugängliche, konfigurierbare Schnittstelle dann auch zugänglich sein.
Zusätzlich ist auch bis Ende 2029 grundsätzlich eine automatische Beleuchtungssteuerung erforderlich.
Alessandra Freyer:
Ja, wenn wir so darüber reden, könnte ich mir vorstellen, dass das wahrscheinlich ein sehr gutes Beispiel dafür ist, für eine Pflicht, die man im Portfolio leicht übersieht.
Karl Holtkamp:
Ja, geht schnell mal unter, glaube ich auch.
Alessandra Freyer:
Ja, weil sie nicht diese große energetische Sanierung betrifft, aber ja trotzdem eigentlich konkrete Investitionen und auch technische Umrüstungen werden halt dadurch trotzdem ausgelöst.
Karl Holtkamp:
Dann vielleicht noch zu einem größeren Punkt: Ab 2027 kommen neue Solarpflichten hinzu. Sprich 2027 müssen neue Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern grundsätzlich mit einer Solarenergieanlage ausgestattet werden.
Alessandra Freyer:
Und was gilt bei bestehenden Gebäuden?
Karl Holtkamp:
Bei bestehenden Nichtwohngebäuden mit mehr als 500 Quadrat Nutzfläche kann die Pflicht ab 2028 ausgelöst werden, wenn bestimmte Änderungen am Gebäude vorgenommen und dabei eben auch Berechnungen für das gesamte Gebäude durchgeführt werden. Auch dort gibt es dann aber wieder Ausnahmen, etwa, ja, wenn die Installation technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Außerdem können die Bundesländer aber auch noch weitergehende Solarpflichten vorsehen.
Alessandra Freyer:
Ja, also man muss bei der Sanierung also nicht nur prüfen, welche Anforderungen die konkrete Maßnahme selbst auslöst, sondern ja, sie kann zugleich weitere Investitionspflichten nach sich ziehen.
Karl Holtkamp:
Ähnlich ist es bei der Ladeinfrastruktur. Bei neuen oder umfassend renovierten Nichtwohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen werden die Anforderungen an Leitungsinfrastruktur und Ladepunkte, ebenso Vorverkabelung ausgeweitet. Für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen gelten dann ab 2027 schon ebenfalls weitergehende Vorgaben.
Alessandra Freyer:
Ja, und beim Neubau wird der Rahmen perspektivisch noch mal deutlich strenger.
Karl Holtkamp:
So ist es. Ab 2030 dann allerdings erst müssen grundsätzlich alle neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Das bedeutet insbesondere eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz und keine Kohlendioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen am Gebäudestandort.
Für neue Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum der öffentlichen Hand befinden und von einer Behörde genutzt werden, die also eine sogenannte Vorbildfunktion auch einnehmen, greift dieser Standard schon ab 2028, also zwei Jahre früher.
Alessandra Freyer:
Ja, die ganzen Pflichten, die du aufgezählt hast, Vorgaben. Ich finde, wenn man dir da so zuhört, wird ziemlich schnell klar, warum eigentlich eine Einzelbetrachtung nicht ausreicht.
Also Heizung, Gebäudehülle, du hast es gesagt, Automation, Solarenergie, Ladeinfrastruktur, die müssen, ja, in einem gewissen gemeinsamen Investitionsplan eigentlich alle zusammengeführt werden.
Karl Holtkamp:
Ja, das ist schön zusammengefasst. Was meinst du denn, Alessandra, was für Aufgaben damit auf Asset Manager noch zukommen?
Alessandra Freyer:
Ja, ich glaube, die Aufgabe ist nicht nur zu klären, welche Pflicht gilt für welches Gebäude, sondern Asset Manager müssen entscheiden, welche Maßnahmen lassen sich sinnvollerweise miteinander verbinden? Welche Investitionen muss man vorziehen? Bei welcher Immobilie verändert sich dadurch möglicherweise auch die gesamte Strategie?
Karl Holtkamp:
Also halten, modernisieren, anders nutzen oder eben vielleicht doch verkaufen.
Alessandra Freyer:
Ja, genau. Also das Gebäudemodernisierungsgesetz ist nicht nur für die technische Gebäudeplanung relevant, weil die Auswirkungen, die dieses Gesetz hat, die können sich dann auch auf Finanzierung, Bewertung, auf die ganze Strategie für ein Asset auswirken.
Karl Holtkamp:
Was bleibt also von meiner Eingangsthese? Als Fazit, würde ich sagen, vor allem eins: Technologieoffenheit nimmt Eigentümern die Entscheidung nicht ab. Sie verlagert sie stärker auf das einzelne Gebäude. Ja, welche Lösung technisch möglich und langfristig wirtschaftlich ist, muss für jedes Asset aber gesondert bewertet werden.
Alessandra Freyer:
Für Vermieter ist die Geschichte damit noch nicht zu Ende. Also wir haben heute noch nicht darüber gesprochen, beispielsweise, in welchem Umfang sich Investitions- und Betriebskosten auf die Mieter umlegen lassen. Aber vielleicht nur so viel dazu: Dass für Wohnraummietverhältnisse ändert das Gebäude-Modernisierungsgesetz hierzu auch das Mietrecht und das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz.
Wieder so ein schöner Name und bei Gewerbemietverhältnissen kommt es dagegen wesentlich auf die vertraglichen Regelungen an.
Karl Holtkamp:
Besonders spannend wird das bei den Mehrkosten klimafreundlicher Brennstoffe, finde ich, und beim Einbau einer Wärmepumpe.
Alessandra Freyer:
Ja, genau. Hierzu kommen dann nämlich auch noch Fördermöglichkeiten, Contracting-Modelle.
Ja, und die Frage, wer die Kosten der Gebäudedekarbonisierung am Ende trägt, das heben wir. Deshalb würde ich sagen, du hast es schon gesagt, die Zeit reicht für nicht, für eine andere Folge auf.
Karl Holtkamp:
Ja, in der nächsten Folge heißt es bei uns aber erst einmal Rechenzentren unter Strom.
Alessandra Freyer:
Weil dann sprechen wir über die Energieeffizienzgesetznovelle, die nationale Rechenzentrumstrategie, den Netzanschluss und die europäischen Vorgaben für Rechenzentren.
Ja, übrigens auch so ein Hot Topic für die Expo Real und in diesem Sinne, vielleicht sehen wir uns ja in wenigen Tagen in München.
Karl Holtkamp:
Bis dahin.
